Инвестиционный проект реконструкции производственных корпусов ткацкой фабрики в многофункциональный комплекс

Наименование проекта: Инвестиционный проект реконструкции производственных корпусов ткацкой фабрики в многофункциональный комплекс

Структура работы:

  • отчет о маркетинговом исследовании;
  • обоснование технологических решений;
  • динамическая финансовая модель проекта;
  • бизнес-план инвестиционного проекта.

Отрасль: Жилая и коммерческая недвижимость
Общая стоимость (бюджет) проекта: 931 825 тыс. руб.
Заказчик проекта: информация конфиденциальна.
Регион реализации проекта: Московская область, Клинский район, г. Высоковск, Российская Федерация
Направления проекта:

  • продажа жилой недвижимости,
  • предоставление в аренду коммерческих помещений
Регион проекта: Москва
Заказчик: Конфиденциально

Заинтересованные пользователи:

  • Инициатор проекта;
  • Партнеры Инициатора проекта;
  • Коммерческие банки.

Экономика проекта:

  • Инвестиции на реализацию проекта составят 731 825 тыс. руб.
  • Объем привлекаемых заемных средств – 380 млн. руб.
  • Коммерческая эффективность:
    • NPV (чистая приведенная стоимость) – 278 640 тыс. руб.;
    • IRR (внутренняя норма рентабельности) – 24% годовых;
    • PBP (срок окупаемости) – 3,6 года;
    • DPBP (дисконтированный срок окупаемости) – 4,7 года.
  • Бюджетная эффективность: суммарные налоговые выплаты в бюджеты всех уровней составят за расчетный период 318 469 тыс. руб.
  • Социальная эффективность: способствует насыщению рынка жилой недвижимости жилыми площадями высокого качества.
  • Анализ чувствительности показал, что проект не теряет свою рентабельность даже при снижении параметров на 20% от расчетных значений, что показывает наличие у проекта определенного запаса прочности.

Маркетинговое окружение:
В рамках проекта в первую очередь были рассмотрены функциональные, архитектурные, технические и локационные особенности объекта – здания бывшей ткацкой фабрики в Высоковске, даны рекомендации по дальнейшему функциональному использованию объекта, разработана общая концепция использования объекта.
В рамках раздела маркетинговое окружение проекта был произведен анализ рынка жилой недвижимости Московской области, и анализ рынка услуг по сдачи в аренду коммерческих помещений в Московской области. Особое внимание было уделено рынку Клинского района и города Высоковска в частности. Анализ рынка показал, что жилое строительство в Московской области продолжает активно развиваться, однако требования потребителей возрастают, спрос становится все более инертным. В сегментах эконом- и комфорт-класса спрос наиболее высокий.
На рынке жилой недвижимости Московской области очень большое значение имеет локация объектов, так рынок ближнего Подмосковья отличается от рынка Дальнего Подмосковья, как по ценам, так и по темпам застройки, по возводимым объектам (класс, этажность, технология), требованиям покупателей и пр. Рынок районов Московской области расположенных в радиусе от 70 км от МКАД в настоящее время развивается более низкими темпами, чем рынок ближайшего Подмосковья, при этом развитие отдаленных районов МО связано в первую очередь с более низкой ценой на жилье. Однако существует также локальный спрос на жилье, который в некоторых районах занимает существенную долю в итоговой структуре спроса.
Комплексный анализ рынка и рассматриваемого объекта, позволил составить обоснованную рекомендацию относительно квартирографии будущего жилого комплекса, сформировать портрет основных покупателей квартир, оценить общее количество потенциальных потребителей квартир в рассматриваемом объекте.
В рамках работы над разделом, на основе рыночных данных и оценки специалистов, были рекомендованы цены продажи квартир и цены сдачи в аренду коммерческих помещений, которые нашли отражение в финансовой модели.
Особое внимание в маркетинговом окружении проекта было отведено маркетинговому плану реализации проекта, так как расположение, архитектурные особенности и функциональные характеристики объекта делают его достаточно сложным для реализации, важное значение имеет тщательно продуманная программа продвижения. Специалисты «ПКР» рекомендовали Заказчику состав основных мероприятий по продвижению, рассчитали объем затрат и эффективность каждого рекламного канала.

Строительство и предпроектные расчеты по инженерным сетям:

  • Разработаны полные поэтажные планы всех реконструируемых зданий. Для этого предварительно были выполнены следующие виды работ:
  • выделены групп помещений (жилые, коммерческие, технические, места общего пользования);
  • определены места оборудования новых входов в здания и направлений подъезда после реконструкции;
  • разработаны предварительные планы вновь создаваемых квартир с учетом объемно-планировочных ограничений по зданию и наиболее благоприятной с точки зрения рыночной конъюнктуры квартирографии;
  • составлен перечень сводных данных по распределению площадей в составе реконструируемых зданий;
  • Определён детальный перечень работ, необходимых для выполнения мероприятий проекта реконструкции, в т.ч. по следующим группам и направлениям:
  • проектные работы,
  • демонтажные работы,
  • строительно-монтажные работы,
  • специальные строительные работы,
  • ремонтно-строительные работы,
  • благоустройство и озеленение;
  • Выполнен укрупнённый расчёт объёмов работ, подбор возможных подрядчиков и текущих рыночных расценок по всем направлениям мероприятий, составляющих капитальные затраты по проекту;
  • Выполнен сводный расчёт капитальных затрат по проекту с разбивкой по трем уровням детализации.

Специфика работы над проектом:
Настоящим Проектом предполагается реконструкция производственных корпусов ткацкой фабрики в жилое здание.