Инвестиционная активность проектов торговых центров

 Торговые центры относятся к коммерческим объектам, представляющим собой здание или комплекс зданий, объединяющих группу розничных предприятий. На данный момент в отрасли насчитывается 330 проектов с объемом инвестиций в 435 млрд рублей. Интересантами реализации проектов выступают 114 крупных структур, которые занимаются финансированием, проектированием и строительством предприятий отрасли.

Распределение инвестиций по годам демонстрирует, что в 2025 г. инвестиционный поток в отрасль увеличится на 1,7 млрд рублей по сравнению с 2024 г., а затем будет постепенно сокращаться до 17,1 млрд рублей в 2028 г. Такое явление связано с предполагаемым вводом в эксплуатацию ряда крупных проектов в г. Москва.

В разрезе федеральных округов лидером по финансовой массе на протяжении всего рассматриваемого периода будет Центральный ФО – на него приходится 41% всех капиталовложений в отрасль за 2024–2028 гг. В 2024 г. второе и третье место в доле консолидированных инвестиций будут занимать Южный ФО (9,5 млрд рублей) и Сибирский ФО (7,1 млрд рублей), соответственно. При этом в 2025 г. второе место займет Приволжский ФО, финансовые вложения которого увеличатся в 2,5 раза с 3,6 млрд рублей в 2024г. до 7,9 млрд рублей в 2025 г. в основном за счет двухкратного увеличения количества реализуемых в ФО проектов. Третье место в 2025 г. займет Сибирский ФО с объемом инвестиций 7,5 млрд рублей. С 2026 г. по 2028 г. распределение долей будет претерпевать незначительные изменения – второе и третье место в указанный период будут разделять Приволжский ФО, Сибирский ФО, Южный ФО и Северо-Западный ФО.

Согласно структуре по инвесторам, крупными компаниями будет реализован 121 активный проект стоимостью 210,6 млрд рублей. Отрасль торговых центров характеризуется наличием широкого числа лидеров по капиталовложениям, которые реализуют небольшое количество крупных по объему инвестиций проектов. Так компания «IKEA» занимает первое место в ТОП-12 лидеров за счет осуществления реконструкции и расширения торгового центра ИКЕА «Мега Теплый Стан» в г. Москва стоимостью 29 млрд рублей (8,6% от финансовых вложений в отрасль). На компанию «Пионер», занимающую второе место, приходится 2 проекта по строительству торгово-развлекательных центров в г. Москва общей суммой 17,3 млрд рублей (5,1% от объема капиталовложений).

Отмечается, что за счет финансовых ресурсов 12 крупнейших инвесторов будет реализовано 23 проектов на 121,9 млрд рублей – это 35,5% от суммы всех инвестиций в рассматриваемую отрасль. 38,9% капиталовложений или 133 млрд рублей приходится на компании, не входящие в холдинги.

В течение прошедшего года динамика инвестиционной активности в сфере торговых центров с июля по ноябрь 2023 года была нестабильная, однако с декабря отмечается стабильный позитивный тренд. Так в период с июля по ноябрь 2023 г. фиксируется снижение потока инвестиций на 7% или 16,9 млрд рублей при одновременном увеличении количества проектов на 15 единиц. Сокращение объема финансовых вложений в основном связано с отменой 10 проектов стоимостью 35,65 млрд рублей и вводом в эксплуатацию 12 проектов общей суммой 10 млрд рублей. Начиная с декабря 2023 г. показатель начинает расти и принимает пиковое значение в 341,65 млрд рублей в июне 2024 г. Средний ежемесячный прирост за рассматриваемый год составил 7,5 млрд рублей. На данный момент фиксируется отрицательная динамика капиталовложений в отрасль – инвестиционный поток снизился на 3,81 млрд рублей в августе 2024 г. по сравнению с июлем 2024 г.

В количестве проектов на активных стадиях наблюдался плавный восходящий тренд: за год их число увеличилось на 31% (с 197 до 259 единиц).

На данный момент в отрасли реализуется 259 проектов стоимостью 337,57 млрд рублей, что на 3 единицы больше и на 3,81 млрд рублей меньше, чем в июле.

В разрезе объема инвестиций по стадиям реализации проектов можно отметить, что 77% капиталовложений в отрасль или 334,1 млрд рублей задействовано в 258 проектах на активных стадиях («планирование», «предпроектные проработки», «проектирование», «подготовка к строительству» и «строительство»). На строительство 107 торговых центров приходится практически половина всех отраслевых инвестиций или 211 млрд рублей. На ранних стадиях находится 81 объект стоимостью 61,5 млрд рублей или 14% суммарных капиталовложений в отрасль. 10% финансового объема или 41,7 млрд рублей сосредоточены в 48 проектирующихся объектах, а 4% инвестиционной массы (19,4 млрд рублей) приходится на 22 проекта, подготавливающихся к строительству.

При этом доля приостановки составляет 23% от суммарных инвестиций в отрасль: на 72 проекта приходится 101 млрд рублей капиталовложений. Крупнейший приостановленный объект – строительство торгово-развлекательного центра «Мега-2» в г. Екатеринбург – оценивается в 30 млрд рублей.

Структура инвестиций по регионам демонстрирует, что наиболее крупные капиталовложения в размере 133 млрд рублей или 38,7% финансового объема приходится на 49 проектов г. Москва. В 18 проектах, реализующихся на территории г. Санкт-Петербург, сосредоточено 7,6% инвестиционной массы или 25,6 млрд рублей. На 9 проектов Краснодарского края приходится 19 млрд рублей или 5,6% капиталовложений отрасли. В Красноярском крае реализуется 5 проектов стоимостью 14,9 млрд рублей, что составляет 4,4% финансового объема. Замыкает пятерку регионов-лидеров по инвестициям в торговые центры Приморского края: на 6 проектов приходится 13,3 млрд рублей или 3,9% инвестиционной массы. На ТОП-5 регионов приходится 60,3% капиталовложений в отрасль или 205,6 млрд рублей в 87 проектов.

Всего в 12 приоритетных регионах будет реализовано 268,1 млрд рублей инвестиций – 78,7% от общего финансового объема отрасли.