Рынок недвижимости формата Light industrial

Light Industrial – общепринятое обозначение объектов коммерческой недвижимости, имеющих промышленное или складское назначение, но отличающихся небольшими размерами: от 100 до 2 500 кв. м. Помимо производственно-складского назначения, объекты типа Light Industrial могут быть оснащены офисными или административными помещениями, что позволяет собрать все рабочие процессы в одном месте. Этот сегмент складской недвижимости чаще встречается вблизи жилой застройки, поэтому часто данные объекты называют складами «последней мили».

Объекты Light industrial на мировом рынке с точки зрения best practices

С точки зрения Best practices, в качестве наиболее развитого рынка Light industrial можно привести США. Light industrial в США – это крупный сегмент рынка логистики, на который приходится примерно половина от общего объема складской недвижимости.

Несмотря на высокую развитость рынка Light industrial в США, спрос сталкивается с ограниченным предложением нового строительства, в отличие от складов большого формата. Типичное предложение Light industrial в США предлагает собственную систему отопления/кондиционирования, водопровод, электричество, офис, кухню и канализацию, что делает его строительство очень дорогостоящим в отличие от крупных складов. Сами объекты обязательно должны располагаться близко к центру города: земельные участки здесь дефицитны и имеют высокую стоимость. Уровень вакантности складских объектов площадью до 2 500 кв. м в США за последние пять лет снизился почти на ░░% - с ░░% до ░░%. В то же время арендная плата на данные объекты выросла более чем на ░░%. Для сравнения: ставки для складов площадью более 2 500 кв. м за тот же период выросли на ░░%.

Стимулом для строительства объектов Light industrial в США является тенденция к увеличению площади традиционных Big box складов: для грамотной логистической цепочки до конечного потребителя необходимо переходить от больших зданий к меньшим, то есть Light industrial. Такие складские помещения должны располагаться недалеко от населенных пунктов и иметь хорошие транспортные возможности.

Активными темпами также развивается рынок Light industrial в Европе. С 2011 по 2019 года объемы инвестиций в объекты Light industrial выросли более чем в два раза, что повлияло на рост предложения таких складов в Европе. Это связано с тем, что объекты размещаются в мегаполисах, являются гибкими и многоцелевыми, что в текущих условиях позволяет диверсифицировать риски.

 Несмотря на то что полных данных по общему объему недвижимости Light industrial в Европе нет, считается, что рынок в целом недооценен. Популярность этого сектора среди инвесторов растет, но пока Light industrial остается нишевым рынком. Это связано со сложностью управления такими объектами ввиду отсутствия накопленного опыта и непрозрачными для широкого круга инвесторов условиями для данного типа недвижимости: традиционно этот рынок был достаточно закрыт, концентрируясь среди представителей малого и среднего бизнеса.

 К европейским странам с наиболее развитым сегментом Light industrial относятся Великобритания, Германия, Франция, Нидерланды и Швеция. Регионами, которые имеют высокий потенциал размещения и развития объектов Light industrial с точки зрения различных экономических показателей, являются Иль-де-Франс, Лондон, Мадрид, Милан, Барселона, Рим, Стокгольм, Берлин, Цюрих и Дублин.

Предложение в сегменте Light industrial в РФ

По итогам 2020 г. объем предложения складских площадей в РФ составил более 29 млн кв. м, из которых ░░% (░░ млн кв. м) приходится на Москву и Московскую область, ░░% (░░ млн кв. м) – на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, а еще ░░% (░░ млн кв. м) – остальные регионы России.

Соотношение традиционных полноформатных складских объектов свыше 2 500 кв. м и объектов до 2 500 кв. м составляет ░░ млн кв. м. (77%) и ░░ млн кв. м (23%) соответственно.

Малоформатные склады на рынке РФ можно условно разделить на помещения старых промышленных территорий (70%) и новые современные объекты (30%):

Основную конкуренцию формату Light industrial составляют старые промышленные объекты (70%) – «советский фонд», в основном это класс С; небольшие производственные помещения в черте города, расположенные в старых зданиях, также могут быть первые или подвальные этажи помещений. Нарезка блоками по 200-500-1000 кв. м в данном сегменте встречается достаточно часто, но в основном представлена этажами со второго по пятый, что неудобно и, соответственно, менее ликвидно у потенциальных арендаторов; сами здания требуют ремонта, переоснащения и создания более комфортных условий для сотрудников.

Точечная застройка (░░%) представлена небольшими складскими площадками (до 2 500 кв. м) в разных частях города, построенными частными застройщиками, а не крупными девелоперами. Преимущественно это отапливаемые одноэтажные склады, класса В или С, с высотой потолков 5-6 м, оборудованные инженерными сетями с бетонными или асфальтобетонными полами. Такие объекты также часто размещаются в черте города на окраинах, около конечных станций метро, на небольших выделенных под строительство территориях. В России к точечной застройке можно отнести и объекты Light industrial.

К двум прочим сегментам относятся ░░ Big box (░░%) – здания на территории крупных складских комплексов, в которых предполагаются объекты небольшого размера под сдачу; а также строительство ░░ собственных нужд (░░%).

Спрос в сегменте Light Industrial в РФ

По оценкам консалтинговых агентств в сфере недвижимости, по итогам 2020 года можно наблюдать спрос на небольшие производственные и складские помещения до 2 500 кв. м – для малоформатных производств (особенно для легкой промышленности). Профили арендаторов/покупателей в сегменте до 2 500 кв. м представлены на следующем рисунке:

• Сегменты, относящиеся к non-food – производственные и торговые компании промышленных непродовольственных товаров. В эту категорию входят, например, такие товарные группы как: электрическое и электронное оборудование, бытовая техника и радиоаппаратура, игрушки, товары для интерьера, спортивные товары, канцелярские принадлежности, обувь и текстиль, косметические средства, товары бытовой химии и др.
• Food retail – продуктовая торговля преимущественно пользуются форматом в качестве складских помещений с холодильными камерами для хранения пищевой продукции.
• Логистический оператор -  компания-поставщик, оказывающая услуги в сфере логистики. Транспортные логистические провайдеры зачастую организуют прием, поставку и хранение грузов. Для данной категории арендаторов критичным является обустройство автопарковой зоны.

Для потенциальных арендаторов/покупателей складов формата Light industrial можно выделить ряд общих характерных черт: это представители малого и среднего бизнеса, которые стараются минимизировать затраты на итоговую стоимость продукции; современные производства, которые готовы платить более высокую ставку аренды/покупки по сравнению с арендой/покупкой «советского фонда» за комфортное размещение; не испытывают потребность в фирменном, концептуально продуманном офисе, но стремятся к повышению общего имиджа компании; понимают риски аренды помещений в конкурентных форматах, особенно «советском фонде»; готовы к издержкам на релокацию из традиционных мест размещения; рассчитывают на возможность быстрой доставки продукции конечному потребителю или другим участникам производственной цепочки; обращают внимание на доступность основных транспортных магистралей, наиболее лояльно относятся, если комплекс будет расположен в черте города.

Региональный опыт реализации объектов Light Industrial в РФ

На рынке складской недвижимости в РФ объекты Light Industrial представлены всего в трех регионах – Москва, Санкт-Петербург и Самарская область.

Наиболее развитым является рынок Москвы: здесь и представлено всего два достаточно крупных по общей площади объекта со складами Light Industrial - Технопарк Pererva и Industrial City Park.

Технопарк Pererva формата Light Industrial расположен в ЮВАО Москвы в шаговой доступности от двух станций метро. Общая площадь участка – 21,6 тыс. кв. м, который состоит из шести производственно-складских корпусов класса В+ и двух административных зданий общей площадью 32,9 тыс. кв. м. Часть помещений была сдана в 2019 г., новые корпуса будут сдаваться в течение 2021 г.

Industrial City Park – это промышленный коворкинг. Комплекс располагается на территории первого в России мультифункционального парка класса А+ «Сынково» (28 км от МКАД с выездом к Симферопольскому шоссе). Первая очередь парка была сдана в 2019 г. За основу был взят проект немецкого складского комплекса формата Light Industrial. Общая площадь первой очереди составляет 23,2 тыс. кв. м, по состоянию на март 2021 г. она полностью сдана и арендована/приобретена резидентами; сдается вторая очередь - в парке «Сынково-2». Еще пять аналогичных объектов находятся на стадии строительства или проектирования.

Left & Right является пилотным проектом на территории Санкт-Петербурга в сегменте Light industrial. Это комплекс трех зданий, каждое из которых состоит из пяти Qubis-модулей – секций с габаритами 12х24 м. Общая площадь проекта – 10 тыс. кв. м, арендуемая – 4,5 тыс. кв. м. Комплекс Left & Right был сдан в 2019 г. и, несмотря на высокие ставки, быстро заполнился резидентами (на текущий момент занято ░░% помещений). На стадии строительства находится второй проект того же девелопера – Business hub, - площади в котором на данном этапе уже заняты на ░░%. К 2022 г. на участке в Индустриальном парке Greenstate планируется построить комплекс Light industrial площадью 10 тыс. кв. м; после 2022 г. запланирован ввод второй очереди складов.

На территории складского комплекса «Придорожный» в индустриальном парке «Преображенка» в Самаре, помимо традиционных объектов Big box, инвестор реализовал проект формата Light industrial. В Самаре данный опыт также оказался удачным, поэтому инвестор приступил к возведению второго корпуса в том же индустриальном парке.

Инвестиционная активность в отрасли

Инвестиционная активность в отрасли логистических комплексов показывает, что по состоянию на сентябрь 2021 года в отрасли реализуется ░░ проектов на сумму ░░ млрд рублей. Преимущественная доля в ░░% от общего объема инвестиций в отрасли приходится на Центральный ФО. Крупнейшие инвесторы: Тринфико Холдингс (9% в суммарном объеме инвестиций), Wildberries (8%) и КрасФинГрупп (5%).

На информационной цифровой платформе «Инвестиционные проекты» представлена подробная карта инвестиционной активности.

По данным Цифровой платформы «Инвестиционные проекты России», по состоянию на сентябрь 2021 г., в сегменте складской недвижимости в настоящее время на стадии предпроектных проработок, проектирования, модернизации и строительства находится более ░░ инвестиционных проектов с суммарным объемом инвестиций более ░░ млрд руб. Данные по некоторым из них приведены в следующей таблице:

Перспективы развития рынка

Рынок складской недвижимости в РФ развивается активными темпами, среднее значение вакантных площадей ежегодно остается на низком уровне. Кроме того, 2020 г. показал, что значительное влияние на рынок складской недвижимости в ближайшие годы будет оказывать онлайн ритейл. Ввиду этого в перспективе 5 лет снижения спроса на объекты складской недвижимости не ожидается.

В последние годы на российском рынке постепенно появляются складские комплексы формата Light industrial, однако инвесторы и девелоперы пока относятся достаточно настороженно к такому типу складской недвижимости – это новый и потому высокорисковый формат. Light industrial требует высокой проработки спроса и активного поиска клиентов, так как это новый продукт для рынка и пока большинство потребителей не могут полностью оценить его преимуществ по сравнению, например, с традиционным старым советским фондом, в частности, зачем им нести затраты на релокацию и платить более высокие арендные ставки.

С другой стороны, малоэтажные промышленные площадки «советского фонда» являются перспективными с точки зрения редевелопмента под жилую или коммерческую застройку, а это значит, что предложение таких площадей будет постепенно уменьшаться. Так, в 2019-2020 годах земельные активы для редевелопмента приобрели застройщики ГК ПИК, Setl Group, «Аквилон Инвест» и др.