Инвестиционная активность сферы логистических комплексов

Смежные рынки: Рынок постаматов

Логистические комплексы — это объекты, предназначенные для хранения, сортировки и распределения товаров. Услуги логоцентров также могут включать информационный учет, таможенное оформление, решения по транспортировке грузов и другие.

По состоянию на июль 2025 г. в отрасли насчитывается 561 проект с объемом инвестиций 1,8 трлн руб. Интересантами реализации проектов выступает 209 крупных структур, которые занимаются финансированием, проектированием и возведением объектов отрасли.

Характеристика инвестиционного климата отрасли «Логистические комплексы»:

— В 2025 г. спрос на качественные складские площади остается на высоком уровне, в связи с чем часть площадей логистических комплексов сдается в аренду еще на этапе строительства объектов, до сдачи объектов в эксплуатацию.

— Более 90% инвестиций в сферу логистических комплексов происходит от частных компаний.

— В структуре по размерности проектов почти равные доли имеют категории «малые» (с объемом инвестиций до 500 млн руб.) и «средние» (500 млн – 5 млрд руб.): 37,6% и 36,7% проектов в отрасли соответственно. К категории «крупные» (5 млрд – 100 млрд руб.) относится 25,7% проектов.

— Наибольшее число инвестиционных проектов инициировано маркетплейсами Wildberries и Ozon;

— Проект логистического комплекса, который имеет стратегическое значение для развития региона, может получить статус приоритетного, что даст инвестору право на налоговые льготы;

— Возведение объекта на преференциальной территории будет гарантировать инвестору наличие всей необходимой инженерной и дорожно-логистической инфраструктуры, а также льготы для резидентов;

— В Москве с 2020 г. действует программа стимулирования создания мест приложения труда, которая дает преференции для застройщиков и побуждает их инвестировать в складские и производственные объекты.

Обзор отрасли

В 2024 г. в России было введено более 4,9 млн кв. м складских площадей, на 21% больше, чем годом ранее. Большая часть проектов была выполнена в формате build-to-suit, то есть под технические требования определенного заказчика. Положительная динамика BTS-проектов стала следствием активного развития онлайн-торговли в регионах.

Совокупный объем общего предложения складской недвижимости в России на начало 2025 г. составил более 50 млн кв. м, при этом около половины предложения приходится на Москву и Московскую обл., еще около 10% — на Санкт-Петербург и Ленинградскую обл.

Доля вакантных складских площадей в зависимости от региона составляет от 2% до 4%. По итогам 2025 г. совокупный объем предложения доступной для аренды качественной складской недвижимости в России с учетом ввода в эксплуатацию новых объектов, освобождения части действующих площадей, а также предварительных договоров аренды, заключенных на этапах строительства, составит около 4 млн кв. м.

По разным оценкам, объем спроса на качественные складские площади в течение 2025 г. будет находиться в диапазоне 3,7–5,9 млн кв. м.

В целом рынок ориентирован на специализированные складские комплексы, адаптированные под нужды электронной коммерции и логистики, однако в 2025 г. рост спроса наблюдается также со стороны производственного сектора.

Стратегии крупнейших онлайн-ритейлеров

Наибольшее число инвестиционных проектов, находящихся на активных стадиях, инициировано компаниями «Wildberries» и «Ozon» — 41 проект совокупным объемом инвестиций 374,2 млрд руб. и 16 проектов суммой 65,7 млрд руб. соответственно.

Стратегия Wildberries предполагает развитие собственного направления складской недвижимости: компания планирует строительство логистических центров под собственные нужды. Для этих целей в ряде регионов России приобретены земельные участки площадью от 30 га до 100 га. Изначально компания привлекала для строительства объектов профессиональных девелоперов, но затем занялась такими работами самостоятельно, создав генподрядчика, что позволило снизить затраты на проекты. Финансирование осуществляется как из собственных, так и заемных средств. В регионах с наиболее высоким товарооборотом и дефицитом собственных складов, например, Санкт-Петербурге, маркетплейс арендует площади. В 2025 г. компания анонсировала новое направление — создание креативно-производственных кластеров.

Развитие складской недвижимости Ozon происходит в соответствии со стратегией, которая не предусматривает владение складами в пользу их аренды на длительный срок. Большая часть инвестиционных проектов реализуется по модели build-to-suit, когда девелопер строит объект по техническому заданию заказчика, а затем сдает его в аренду. Такая схема сотрудничества позволяет маркетплейсу сосредоточиться на основном бизнесе, избегая дополнительных затрат на обслуживание и управление недвижимостью.

Проекты-флагманы по объему инвестиций

Одним из крупнейших является проект строительства логистического кластера в Воронеже инвестором ООО «Группа Пятый Сезон» стоимостью более 40 млрд руб. В рамках проекта планируется строительство двухуровневой развязки, расширение дороги, прокладка канализации, обустройство пруда-накопителя и линии электропередач. Проект также включает в себя пожарные резервуары, столовую, офисы и парковку. Строительные работы запланированы на 2026–2029 гг. Добавим, что данный проект выводит Воронежскую обл. в топ-10 регионов по объему инвестиций в отрасль.

Компания Parametr, входящая в холдинг «ПИК», планирует построить в Московской обл. промышленный парк «Токарево» с объектами логистической инфраструктуры площадью 480 тыс. кв. м. Объем инвестиций в проект оценивается в 40 млрд руб. Парк будет состоять из 16 зданий различных форматов, включая классические склады, склады built-to-suit и объекты light industrial. Ввод в эксплуатацию первой очереди, включающей два строения площадью 50 тыс. кв. м, запланирован на конец 2026 г.

Инвестиционные проекты на стадии строительства

На стадии строительства находится 34,2% проектов. Так, холдинг «Инсити» финансирует строительство I очереди логистического хаба в Дурыкино Московской обл. Локация участка выбрана с учетом транспортной доступности: рядом проходит Ленинградское шоссе и удобный заезд с ЦКАД. Объект запланирован как сухой склад класса А, для высокостеллажного хранения ТНП, со встроенной трехэтажной административно-бытовой частью. Общая площадь складских помещений составит 348 тыс. кв. м. Наряду с хабом в Дурыкино на стадии проектирования находится инициатива логистического комплекса в Чашниково Московской обл. Здесь холдинг «Инсити» планирует разместить два вида складских помещений площадью 460 тыс. кв. м. В рамках проектов также предусмотрено возведение жилых зданий для постоянного проживания сотрудников складов. Объекты в Дурыкино и Чашниково инвестор планирует объединить в единый логистический парк, что сделает его одним из самых больших складских хабов в России.

В Лаишевском районе Татарстана ведется строительство логистического технопарка, инвестором которого является холдинг DoorHan. Планируемый объем инвестиций составляет 20,5 млрд руб. В рамках проекта будет построено 9 корпусов класса А общей площадью 50–55 тыс. кв. м, которые будут использоваться как склады разного типа: self storage, built-to-suit, light industrial. В рамках проекта также запланировано строительство общежитий, бизнес-центра (80 тыс. кв. м), спортплощадок, столовых и других объектов, обеспечивающих оптимальные условия труда. Сроки реализации проекта: 2023–2033 гг. По состоянию на июль 2025 г. первый корпус сдан в эксплуатацию, ведется строительство второго корпуса. В силу высокого спроса на качественные складские помещения в Татарстане, площади первых трех корпусов уже сданы в аренду.

Прогноз ввода по годам

В 2025 г. ожидается ввод в эксплуатацию 156 проектов совокупным объемом инвестиций 137 млрд руб. Так, завершается строительство I этапа складского комплекса MR Group в Новой Москве. Проект реализуется холдингами MR Group и «Эталон». В рамках первой очереди будет сдано три складских корпуса площадью 170 тыс. кв. м. Создание логопарка также предполагает размещение офисов, общежития, спортплощадок, парковок и зон отдыха для персонала. Совокупный объем инвестиций в группу проектов составляет 18 млрд руб.

Прогноз ввода по площади и федеральным округам

В 2025 г. ожидается ввод в эксплуатацию логистических комплексов совокупной складской площадью 6 млн кв. м, среди которых наибольший объем — 2,7 млн кв. м (44,8%) придется на объекты, расположенные в ЦФО.

Крупнейший по площади проект реализует холдинг «Адва» (A2group). Инвестор завершает строительство транспортно-логистического комплекса «Обухово» в Московской обл. Параметры объекта: 370 тыс. кв. м, сухой тип, класс А. Компания реализует проекты логистических комплексов в формате built-to-suit. В настоящее время под управлением A2group действуют следующие логоцентры: «Дорожный» в Ростове-на-Дону, «Успенка» в Тюмени, «Октябрьский» в Краснодаре и «Кольцово» в Екатеринбурге. Комплекс «Обухово» станет крупнейшим по площади из введенных в эксплуатацию в отрасли в 2025 г.

В 2026 г. наибольшая площадь введенных складских площадей по-прежнему будет приходиться на объекты ЦФО (1,7 млн кв. м; 35,5% суммарного объема ввода), однако в целом площадь введенных объектов снизится на 21,7% до 4,7 млн кв. м.