Рынок жилой недвижимости Калининграда

Рынок Калининграда является уникальным, что во многом обосновано его удаленным и изолированным местоположением. Первичный рынок недвижимости очень сильно ориентирован на покупателей из других регионов.

Ключевыми характеристиками рынка на текущий момент является снижение спроса в наиболее массовых сегментах и относительная устойчивость бизнес-класса. К тому же, рынок близок к порогу насыщения, с учетом показателей обеспеченности жильем (в 2023 г. – ░░ кв. м.). Факторами перспективного развития жилого строительства могут стать прирост миграции в регион и изменения структуры жилья – улучшение жилищных условий, замена устаревшего жилфонда на новый.

Объем и структура рынка

Согласно данным официальной статистики, совокупная строящаяся жилая площадь Калининградской области по состоянию на май 2024 года составила ░░  кв. м, из них ░░  кв. м в г. Калининграде. По сравнению с аналогичным периодом 2023 года жилая площадь увеличилась на ░░  тыс. кв. м, а количество строящихся домов выросло с ░░  до ░░  ед.

Спад объемов ввода жилой зафиксирован в 2021 и 2023 гг. Большую роль играют сложности с доставкой строительных материалов. Проблемы с логистикой, связанные с ограничениями после 2022 г., также стали одним из факторов снижения объемов ввода жилья в 2023 г. Средняя высота новостроек Калининграда составляет ░░  этажа. В 2024 г. доля многоэтажек (13-25 этажей) в общей структуре новостроек составила ░░ %.

В квартирографии жилищного строительства по количеству строящихся квартир преобладают ░░░░░░  квартиры – их доля составляет ░░ %, далее ░░░░░░  квартиры ░░ %. Квартирография жилищного строительства Калининградской области по состоянию на май 2024 г. представлена на рисунке ниже.

Строительство жилья в Калининграде осуществляют ░░  застройщиков. Крупнейшим является ░░░░░░ – его доля в общей площади строительства составляет ░░ %. Также ведущими застройщиками на май 2024 г. являются ░░░░░░ и ░░░░  с долями ░░ % и ░░ % соответственно.

Потребление

Калининград оказался в числе пяти российских городов, где покупатели стали больше интересоваться жильем в новых многоквартирных домах – спрос на квартиры в новостройках вырос на ░░ % в 2023 г., а в 1 квартале 2024 г. – на ░░ %. Переориентация спроса в сторону первичного рынка является одним из главных трендов 2023 г.

На вторичном рынке спрос сократился на ░░. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, предложение вторичного жилья уменьшилось на ░░ %, а цены выросли на ░░ %. Наименьшее подорожание – у ░░░░  (+░░ %) и квартир с четырьмя комнатами и более (+░░ %). Наибольший рост цен отмечен в сегменте ░░░░░░ (+░░ %).

По оценкам экспертов рынка, спрос постепенно смещается в сторону просторных комфортных квартир для жизни, а не инвестиционных. Существует потребность на квартиры от застройщиков с разными вариантами отделки, которую можно включить в общую стоимость жилья при покупке.

Тенденции и перспективы рынка

Спрос на рынке недвижимости коррелирует с ситуацией в банковском секторе. По мнению экспертов рынка, продажи у застройщиков в ближайшее время будут снижаться. Просадка будет существенной, но дифференцированной - в зависимости от востребованности проекта и его класса: если элитного жилья ипотечные изменения практически не коснутся, то в массовых сегментах снижение спроса может достичь ░░ % в ближайшие месяцы.

В сегментах «премиум» и «бизнес» влияние ипотеки на показатели продаж не столь велико по сравнению с другими сегментами – доля подобных сделок не превышала ░░ % и при более низких ставках. К тому же, сегодня многие девелоперы активно прорабатывают альтернативные варианты оплаты, запуская все новые программы рассрочек. Несмотря на некое охлаждение рынка, спрос на качественный бизнес–класс будет сохраняться.

Также одной из тенденций на рынке недвижимости Калининграда являются сложности с поставками строительных материалов. Самый большой рост стоимости транспортировки продукции наблюдается среди регионов в Калининградской области, на которую помимо прочего сильно влияет наличие особенностей логистики в этом регионе. Все это напрямую влияет на уровень отпускных цен. Помимо роста издержек, поставки основного стройматериала в регион сталкиваются с инфраструктурными ограничениями.