Практика получения статуса стратегического инвестора Санкт-Петербурга

Понятие и правовое регулирование статуса

Стратегический инвестор – инвестор, реализующий стратегический инвестиционный проект.

В соответствии с действующим законодательством Санкт-Петербурга реализация стратегического инвестиционного проекта дает инвестору возможность заключить договор аренды земельного участка без торгов.

Поскольку в целом порядок предоставления участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, устанавливается Земельным Кодексом РФ, определим основные понятия и правовой смысл статуса в Санкт-Петербурге:

Таким образом, для целей получения земельного участка проект, реализуемый инвестором, должен быть масштабным. В законодательстве СПб масштабным признается стратегический инвестиционный проект. Инвестор, реализующий такой проект, становится Стратегическим инвестором Санкт-Петербурга и заключает Соглашение о реализации стратегического инвестиционного проекта.

Статус Стратегического присваивается инвестиционному проекту на основании Постановления Правительства о внесении проекта в соответствующий реестр.

Льготы, предоставляемые Стратегическому инвестору

Организация, получившая статус Стратегического инвестора Санкт-Петербурга, вправе применять следующие льготы:

• возможность платить за аренду только 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка (п. 1.3.6 ст. 1.3. Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 21.07.2015 N 656)
• право выкупить его впоследствии за 25% кадастровой стоимости (п. 7.4. статьи 1-2 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19)

Требования к инвестору, претендующему на статус Стратегического инвестора

Инвестором может быть физическое или юридическое лицо, объединение юридических лиц или иностранный субъект предпринимательской деятельности.

Необходимым условием является наличие у инвестора или аффилированных с ним лиц опыта по реализации инвестиционных проектов аналогичной отраслевой принадлежности стоимостью не менее 2 млрд руб. (для здравоохранения, образования, культуры, физической культуры и спорта, науки, инновационной деятельности, туризма, в том числе гостиниц – не менее 1 млрд руб.) – учитывается опыт последних 10 лет.

Отметим, что формально в законодательстве не предусмотрено требование о постановке инвестора на налоговый учет в Санкт-Петербурге, однако на практике одним из критериев оценки проекта является его бюджетная эффективность, то есть сумма налоговых отчислений в бюджет города.

Требования к проекту, претендующему на статус Стратегического инвестиционного проекта

Законодателем предъявляются требования к совокупному объему инвестирования:

При этом в расчете учитываются инвестиции, вложенные в течение трех лет, предшествующих направлению обращения о получении статуса. Отметим, что кроме недвижимости, оборудования и прочих основных фондов в состав инвестиций могут быть включены: затраты на нематериальные активы, на аренду и выкуп земельного участка, а также на уплату процентов по привлеченному финансированию на инвестиционной стадии.

Кроме того, проект должен соответствовать следующим требованиям:

1. Улучшение в результате реализации инвестиционного проекта социально-экономических и/или культурных условий жизни жителей Санкт-Петербурга, а именно:
   • проект соответствует приоритетам и целям Стратегии экономического и социального развития СПб и/или решает задачи государственных программ СПБ;
   • в результате реализации проекта создаются высокопроизводительные рабочие места (заработная плата выше средней)
2. Эффективность реализации инвестиционного проекта для инвестора и для Санкт-Петербурга с учетом срока его окупаемости, прибыльности, объема налоговых поступлений в федеральный бюджет и/или бюджет Санкт-Петербурга, а именно:
   • положительная чистая приведенная стоимость проекта на срок реализации проекта
   • превышение налоговых поступлений в бюджет города над экономией инвестора за счет льгот по земельному участку (с учетом дисконтирования)
3. Осуществление мер по импортозамещению, т. е. создание производства товаров, страной происхождения которых будет являться Российская Федерация, либо использования в ходе реализации инвестиционного проекта товаров, страной происхождения которых является Российская Федерация

На практике наибольшие трудности возникают с исполнением пункта о положительной ЧПС (NPV). Фактически, с учётом максимального периода действия статуса, это означает, что дисконтированный срок окупаемости проекта (DPBP) должен быть меньше 10 лет. Для проекта, объем инвестиций в который превышает несколько миллиардов рублей, а срок строительства/изготовления оборудования может составлять 2-3 года, это требование зачастую малореально для исполнения.

Порядок получения статуса

Формально законодательством предусмотрена следующая схема получения статуса:

Таким образом, ожидаемая длительность рассмотрения заявления от его подачи до этапа проекта Постановления – 1,5-3 месяца. Кроме того, важно учесть время, которое потребуется Комитету на согласование Постановления и его подписание губернатором – на практике проектов, реализованных при поддержке ПКР, на это обычно требуется еще 2,5 месяца.

Законодательство устанавливает перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению. Отметим некоторые из них:

Кроме перечисленных выше документов, заявитель также направляет в Комитет заверенный проект соглашения о реализации стратегического инвестиционного проекта

Соглашение о реализации стратегического инвестиционного проекта

Отметим, что основанием для признания проекта стратегическим (и, соответственно, для получения земельного участка) является Постановление и внесение проекта в реестр. Цель заключения соглашения – контроль города над реализацией проекта и закрепление обязанностей инвестора. Тем не менее, порядок и сроки его заключения законом не регламентированы.

Соглашение устанавливает следующие обязательства и условия соглашения: