Запрос на скачивание аналитики

Пожалуйста, корректно заполните поля, чтобы получить отчет в формате pdf

* Обязательные для заполнения поля.
Статус стратегического инвестора Санкт-Петербурга для получения земельного участка без торгов

Статус стратегического инвестора Санкт-Петербурга для получения земельного участка без торгов

Понятие и правовое регулирование статуса

Стратегический инвестор – инвестор, реализующий стратегический инвестиционный проект.

В соответствии с действующим законодательством Санкт-Петербурга реализация стратегического инвестиционного проекта дает инвестору возможность заключить договор аренды земельного участка без торгов.

Поскольку в целом порядок предоставления участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, устанавливается Земельным Кодексом РФ, определим основные понятия и правовой смысл статуса в Санкт-Петербурге:

Таким образом, для целей получения земельного участка проект, реализуемый инвестором, должен быть масштабным. В законодательстве СПб масштабным признается стратегический инвестиционный проект. Инвестор, реализующий такой проект, становится Стратегическим инвестором Санкт-Петербурга и заключает Соглашение о реализации стратегического инвестиционного проекта.

Статус Стратегического присваивается инвестиционному проекту на основании Постановления Правительства о внесении проекта в соответствующий реестр.

Льготы, предоставляемые Стратегическому инвестору

Требования к инвестору, претендующему на статус Стратегического инвестора

Инвестором может быть физическое или юридическое лицо, объединение юридических лиц или иностранный субъект предпринимательской деятельности.

Необходимым условием является наличие у инвестора или аффилированных с ним лиц опыта по реализации инвестиционных проектов аналогичной отраслевой принадлежности стоимостью не менее 2 млрд руб. (для здравоохранения, образования, культуры, физической культуры и спорта, науки, инновационной деятельности, туризма, в том числе гостиниц – не менее 1 млрд руб.) – учитывается опыт последних 10 лет.

Отметим, что формально в законодательстве не предусмотрено требование о постановке инвестора на налоговый учет в Санкт-Петербурге, однако на практике одним из критериев оценки проекта является его бюджетная эффективность, то есть сумма налоговых отчислений в бюджет города.

Требования к проекту, претендующему на статус Стратегического инвестиционного проекта

Законодателем предъявляются требования к совокупному объему инвестирования:

Отрасль

Объем инвестирования

Развитие здравоохранения, образования, культуры, физической культуры и спорта, науки, инновационной деятельности, туризма, в том числе путем создания гостиниц

От 1 млрд рублей

Развитие промышленности, транспортно-логистического комплекса, создание инженерной инфраструктуры

От 2 млрд рублей

Переустройство (перемещение и/или реконструкцию) объектов, в том числе линейных, предназначенных для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, в целях освобождения занимаемых ими и их охранными зонами территорий и строительства на освобожденных территориях объектов капитального строительства в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности

От 2 млрд рублей

При этом в расчете учитываются инвестиции, вложенные в течение трех лет, предшествующих направлению обращения о получении статуса. Отметим, что кроме недвижимости, оборудования и прочих основных фондов в состав инвестиций могут быть включены: затраты на нематериальные активы, на аренду и выкуп земельного участка, а также на уплату процентов по привлеченному финансированию на инвестиционной стадии.

Кроме того, проект должен соответствовать следующим требованиям:

  1. Улучшение в результате реализации инвестиционного проекта социально-экономических и/или культурных условий жизни жителей Санкт-Петербурга, а именно:
    • проект соответствует приоритетам и целям Стратегии экономического и социального развития СПб и/или решает задачи государственных программ СПБ;
    • в результате реализации проекта создаются высокопроизводительные рабочие места (заработная плата выше средней)
  2. Эффективность реализации инвестиционного проекта для инвестора и для Санкт-Петербурга с учетом срока его окупаемости, прибыльности, объема налоговых поступлений в федеральный бюджет и/или бюджет Санкт-Петербурга, а именно:
    • положительная чистая приведенная стоимость проекта на срок реализации проекта
    • превышение налоговых поступлений в бюджет города над экономией инвестора за счет льгот по земельному участку (с учетом дисконтирования)
  3. Осуществление мер по импортозамещению, т. е. создание производства товаров, страной происхождения которых будет являться Российская Федерация, либо использования в ходе реализации инвестиционного проекта товаров, страной происхождения которых является Российская Федерация

 

На практике наибольшие трудности возникают с исполнением пункта о положительной ЧПС (NPV). Фактически, с учётом максимального периода действия статуса, это означает, что дисконтированный срок окупаемости проекта (DPBP) должен быть меньше 10 лет. Для проекта, объем инвестиций в который превышает несколько миллиардов рублей, а срок строительства/изготовления оборудования может составлять 2-3 года, это требование зачастую малореально для исполнения.

Порядок получения статуса

Формально законодательством предусмотрена следующая схема получения статуса:

Таким образом, ожидаемая длительность рассмотрения заявления от его подачи до этапа проекта Постановления – 1,5-3 месяца. Кроме того, важно учесть время, которое потребуется Комитету на согласование Постановления и его подписание губернатором – на практике проектов, реализованных при поддержке ПКР, на это обычно требуется еще 2,5 месяца.

Законодательство устанавливает перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению. Отметим некоторые из них:

Документ

Комментарий

Описание инвестиционного проекта, предварительное обоснование инвестиций, справка о соответствии

Перечисленные документы во многом повторяют друг друга и включают в себя стандартное содержание бизнес-плана: технологическая, маркетинговая и финансовая часть.

 

Финансовая модель проекта

 

Отметим, что требования Комитета к финансовой модели практически идентичны требованиям к финансовой модели для проектов ГЧП (проекты государственно-частного партнерства – например, ЗСД). Кроме того, все допущения, заложенные в модель, должны подтверждаться прилагаемыми документами: так, например, объем капитальных затрат может подтверждаться коммерческими предложениями, сметным расчетом, а уровень зарплат – текущим штатным расписанием.

Заключение о проведении технологического аудита

 

Задача этого документа – вывод о возможности реализации предусмотренных проектом технологий и экологической безопасности, а также подтверждение уровня капитальных затрат от специалиста, имеющего опыт в аудите подобных проектов.

Документы, подтверждающие наличие средств на реализацию проекта на всю сумму инвестиций

Таким документом может быть выписка с расчетного счета или комфортное письмо от банка или другой организации о намерении финансировать проект

Документы, подтверждающие опыт реализации проекта в аналогичной отрасли

Предоставляются документы, подтверждающие ввод объектов в эксплуатацию и их стоимость.

Кроме перечисленных выше документов, заявитель также направляет в Комитет заверенный проект соглашения о реализации стратегического инвестиционного проекта

Соглашение о реализации стратегического инвестиционного проекта

Отметим, что основанием для признания проекта стратегическим (и, соответственно, для получения земельного участка) является Постановление и внесение проекта в реестр. Цель заключения соглашения – контроль города над реализацией проекта и закрепление обязанностей инвестора. Тем не менее, порядок и сроки его заключения законом не регламентированы.

Соглашение устанавливает следующие обязательства и условия соглашения:

  1. Обязанность инвестора реализовать проект
  2. Срок реализации проекта
  3. Объем инвестирования в проект
  4. Количество создаваемых рабочих мест
  5. Объем налоговых поступлений в федеральный бюджет и(или) бюджет Санкт-Петербурга
  6. Показатели экономической эффективности проекта
  7. Обязанность инвестора использовать созданное имущество в соответствии с его функциональным назначением
  8. Обязанность инвестора предоставлять документы и сведения для контроля за исполнением соглашения

Неисполнение перечисленных условий и обязанностей является основанием для расторжения соглашения и принятия решения о прекращении статуса стратегического инвестиционного проекта / инвестора и наступления обязанности инвестора выплатить в бюджет Санкт-Петербурга образовавшуюся экономию в связи с реализацией проекта (индексированная разница между фактической платой за земельный участок и платой за участок без учета льгот).

Отметим, что текущим законодательством из всех перечисленных условий предусмотрен порядок изменения только одного из них – срока реализации проекта. Срок реализации можно продлить на срок до 10 лет в случаях:

  1. Возникновения обязательств непреодолимой силы
  2. Существенное изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении соглашения (Закон не уточняет, что является существенным изменением обстоятельств и перечень таких обстоятельств)
  3. Решение, действие/бездействие органов государственной власти и должностных лиц
  4. Решение, действие/бездействие субъектов естественных монополий

Изменение иных условий законодательством не регламентировано.

Таким образом, технически проблема неисполнения обязательства по объемам налоговых поступлений или количеству создаваемых рабочих мест еще может быть скорректирована путем увеличения срока реализации проекта, но у вопроса по экономической эффективности такого решения нет.

На наш взгляд, было бы закономерно регламентировать порядок внесения изменений в соглашение в части остальных условий по причине существенного изменения обстоятельств, но при условии того, что внесение изменений не лишает проект соответствия изначальным для статуса требованиям (экономическая эффективность, импортозамещение и т.д.) – то есть предоставить инвестору возможность актуализировать проект и его показатели.

Обзор текущей ситуации в сфере регулирования статуса

Таким образом, ключевыми трудностями в получении статуса стратегического проекта/инвестора мы видим следующие моменты:

  1. Избыточный объем подаваемых документов;
  2. Перегруженность требований к финансовой модели;
  3. Требование об окупаемости проекта в срок до 10 лет;
  4. Требование о наличии опыта в реализации аналогичных инвестиционных проектов;
  5. Длительность срока рассмотрения заявки и утверждения постановления Правительством;
  6. Отсутствие порядка внесения изменений в существенные условия соглашения.

Большая часть перечисленных трудностей возникла из-за внесения изменений в законодательство в 2017 году. В частности, ранее не устанавливались существенные условия соглашения, а также отсутствовало требование о наличии опыта реализации подобного проекта.  Кроме того, не был установлен срок реализации проекта и порядок лишения проекта статуса. Внесение таких изменений существенно сузило круг потенциальных заявителей на статус.

Так, например, в 2019 году стратегическим инвестиционным проектом был признан только один проект.